Договор субаренды нежилого помещения: порядок и образец заполнения в 2023 году
Такой институт гражданского права, как субаренда, имеет широкое распространение в нашей повседневной жизни.
В этой статье мы дадим определение этому термину, рассмотрим все нюансы заключения договора субаренды нежилого помещения, в том числе безвозмездной, а также приведем пример такого документа.
Что такое субаренда
Ее суть заключается в том, что лицо (человек или организация), которое имеет в аренде помещение (либо иное имущество), распоряжается им таким образом, что в свою очередь отдает его в пользование (аренду) иному лицу.
Такое право у арендатора предусмотрено отечественным Гражданским кодексом (конкретно пунктом 2 статьи 615), согласно которой арендованное имущество можно:
- сдать в субаренду;
- отдать в пользование безвозмездно;
- передать свой статус арендатора другому (так называемый «перенаем»).
Участниками таких правоотношений могут быть:
- любые хозяйствующие лица (организации и предприниматели);
- каждый человек как частное лицо.
Множество вариаций позволило субаренде стать любимым инструментом, который повсеместно используется в коррупционных схемах (особенно если это касается государственного либо муниципального имущества).
Основные правила субаренды
Законодатель предусмотрел, что на все перечисленные выше действия арендатор должен иметь письменное согласие собственника имущества (может быть либо в самом договоре аренды, либо в дополнительных протоколах к нему).
Здесь есть также два правила:
- Срок для субаренды не может быть большим, чем время, на которое распространяются права арендатора на арендованное имущество.
- По своему объему права субарендатора не могут превышать объем прав арендатора, указанные в первичном договоре аренды.
Просмотреть и скачать образец приказа изменения штатного расписания можно в этой статье.
О том, для чего нужен, как и кем заполняется журнал прохождения инструктажа по технике безопасности, можно почитать здесь.
Заключение договора
Итак, наше законодательство позволяет (с определенными условиями, перечисленными выше) отдать арендованное помещение в субаренду другому. Инструментом такого правоотношения и будет соответствующий договор.
Следует иметь в виду, что сдать в субаренду можно как все арендуемое помещение, так и его отдельные части (в жизни распространены случаи, когда предприниматель сдает часть своего арендуемого под магазин помещения в субаренду другим коммерсантам-продавцам товаров).
По поводу наличия согласия для субаренды собственника помещения нужно указать, что это требование закона необходимо для соблюдения прав последнего, однако прямо запретить такое распоряжение арендованным имуществом собственник не вправе (пункт об этом в договоре аренды является юридически ничтожным).
Еще одно условие – каждый договор субаренды, который заключается на срок свыше года, должен пройти государственную регистрацию. Нельзя сказать, что это требование является «мертворожденным», но на практике его обходят тем, что определяют срок субаренды меньшим временем (например, 11 месяцев).
Что обязательно нужно включить в договор
Договор субаренды является производным от договора аренды и мало чем от него отличается. Так, в нем необходимо прописывать:
- Все характеристики, которые относятся к предмету субаренды:
- местоположение нежилого помещения (городской адрес);
- его площадь (в единицах измерения);
- что оно собой представляет и для чего предназначено (склад, офис и пр.).
- На какое время помещение передается субарендатору.
- Сколько, в какое время и в какой форме субарендатор станет за него платить.
Применительно к каждой конкретной ситуации стороны могут учесть любые иные факторы, которые потенциально могут возникнуть (к примеру, оговорить вопросы парковочных мест или отдельной охраны части помещения).
Структурное построение договора
В этом договоре структуру принято располагать по такому порядку:
- Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день.
- Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
- Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение).
- Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
- Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи).
- Указывается время действия договора.
- Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия.
- Выбирается способ разрешения споров.
- Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия.
- И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон.
- Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.
Это общие правила, которых следует придерживаться.
Что еще следует иметь в виду
Субаренда имеет некоторые нюансы:
- Если стороны арендных отношений прекращают свои правоотношения, то это прекращает и отношения между участниками договора субаренды.
- Если договор аренды пролонгируется автоматически, то это не означает синхронную пролонгацию и договора субаренды (потребуется заключение нового договора).
- Если договоры (и аренды, и субаренды) заключены бессрочно, то в таком случае является обязательным предупреждение их участников о прекращении аренды (субаренды) за три месяца.
- При заключении договора, если есть такая необходимость, следует также обсудить вопрос о том, может ли субарендатор делать улучшения в получаемом помещении, а если да, то на каких условиях (утверждение проекта, компенсация затрат и т.п.).
- Как правило, стороны «разносят» стоимость субаренды на:
- цену самой субаренды;
- цену тех услуг, которые необходимы для субарендатора (свет, вода, теплоэнергия, вывоз мусора, охрана, коммуникации и пр.).
Приложения к договору
Среди возможных документов, которые сопутствуют договору субаренды, выделим такие:
- Правоустанавливающие (подтверждают законность действий того, кто отдает помещение в субаренду – свидетельство о праве собственности, договор аренды и пр.).
- Полное описание помещения (его состояние, что в нем и пр.).
- Детальное расписание платежей субарендатора.
К такому договору в обязательном порядке прилагаются также такие документы:
- Акт, который подтверждает действительную передачу помещения «в руки» субарендатора.
- Дополнительные протоколы, которыми зафиксировано изменение или дополнение условий договора.
- Протоколы по поводу разногласий между сторонами (например, относительно рабочего состояние инфраструктуры помещения).
Это основные правила составления такого вида договоров, следование которым обеспечит этой сделке законность.
Сюжет о том, как правильно заключать такой договор
Видео о соотношении договора аренды и субаренды:
