Нюансы написания бизнес-плана на строительство бизнес-центра

Старту любого бизнеса должна предшествовать такая процедура как расчет рентабельности. Значения перспективности и способности приносить доход являются главными чертами процветающего бизнеса. Наличие стабильной прибыли в любой экономической ситуации (благоприятной и не очень) может обеспечить открытие бизнес-центра.

Офисный центр относится к очень выгодному виду бизнеса, так как в услугах, которые он предоставляет, заинтересованы многие компании и индивидуальные предприниматели. Ведь далеко не у каждого бизнесмена есть возможность построить собственный офис, а поиск помещения под него как раз и сводится к центру, так как он обычно находится в удобном месте, имеет стильный и солидный вид, а также полностью обеспечивает комфортное ведение деятельности.

Анализ рынка и конкурентов

Прежде чем принять какое-либо важное решение, касающееся рынка недвижимости, нужно провести тщательный анализ, так как эта сфера является довольно сложной. Нужно следить за тенденциями данного сегмента рынка, заниматься изучением его характеристик, исследованием конкурентов и их основных преимуществ, а также выделением собственных плюсов.

Кроме того, нужно уделить внимание потенциальным потребителям и разработать условия, которые смогут полностью удовлетворить их основные запросы. Именно подробное изучение рынка позволит достичь эффективной реализации бизнес-плана. Подходящими источниками в этом случае являются: интернет, периодические издания и информация о фирмах и компаниях, занимающихся реализацией схожих идей.

Любая бизнес-идея должна рассматриваться с нескольких сторон:

• с позиции компании, которая эту идею разработала;
• с позиции потенциального потребителя;
• с позиции конкурента;
• с позиции компании-компаньона.

Собственный анализ должен включать в себя проработку деталей, сводящихся к характерным особенностям предлагаемых услуг, а также к определению ключевых словоформ и фраз для выхода на рынок. Анализ с точки зрения потребителей должен учитывать интересы покупателя, пользователя и того, кто может каким-либо образом повлиять на выбор услуги.

Конкурентов тоже можно разделить на несколько категорий: первичные, вторичные и прочие. Все зависит от того, насколько часто возникает конкуренция и от складывающихся при этом взаимоотношений. Анализ бизнес-идеи с позиции фирмы-компаньона предполагает определение компаний, для которых ваш успех будет интересен и полезен.

Если в результате анализа была выявлена конкуренция, то следует побеспокоиться о получении достоверной и полной информации об услугах, предоставляемых конкурентами. Без этого нельзя достичь улучшения собственных услуг, ведь маркетинговая программа должна базироваться на недостатках компании-конкурента.

Определение уровня ценовой политики является не менее важным моментом. В самом начале реализации идеи стоимость предоставляемых услуг не должна быть выше, чем у аналогичных фирм. Установление завышенных цен допустимо только в том случае, если вы предлагаете дополнительные услуги, являющиеся существенными для потребителя.

Месторасположение постройки

Офисный центр должен располагаться рядом с метро или с крупной транспортной магистралью. Для достижения максимального эффекта постройка должна быть расположена в центральной части города, но это не всегда представляется возможным, так как там чаще всего нельзя найти свободное пространство. Тогда можно попробовать найти нерентабельное здание, выкупить его, снести и построить свое.

Подробная информация о том, как грамотно написать бизнес-план, представлена на видео:

Оптимальная инфраструктура

Внешний вид здания должен быть респектабельным, а прилегающая территория – ухоженной.

Планировка бизнес-центра может быть как коридорно-кабинетной, так и свободной. Внутренняя отделка обязательно должна быть высококлассной и соответствующей европейскому стандарту. Каждое помещение следует оснастить современной системой отопления, кондиционирования, вентиляции и охлаждения воздуха, телефонной связью и бесперебойным доступом к интернету, а также круглосуточным видеонаблюдением.

Кроме того, в офисном здании должны быть созданы максимально комфортные условия для арендаторов:

• кафе;
• столовая;
• минимаркет;
• вендинговый автомат;
• терминал оплаты;
• буфет.

Еще одним важным моментом является обеспечение пожарной безопасности. Обязательно должны быть установлены датчики, распознающие возгорание, система, оповещающая людей о чрезвычайной ситуации, продуманы эвакуационные выходы.

Только совокупность функционального офисного пространства, развитой инфраструктуры и передовых информационных технологий способны обеспечить продуктивную работу.

Документы и разрешения

Прежде чем приступать к строительству, нужно обеспечить наличие:

• документов, устанавливающих право на земельный участок;
• градостроительного плана земельного участка;
• материалов, прописанных в проектной документации (пояснительная записка, схема участка с полным соблюдением градостроительного плана, проект капитального строительства, проект сноса или демонтажа объекта капитального строительства или его части);
• положительного заключения, предоставление которого осуществляет государственная экспертиза;
• согласия от каждого из правообладателей в случае, если потребуется реконструкция;
• разрешения на отклонение от какого-нибудь предельного параметра или на реконструкцию.

Начало строительства обычно касается интересов многих лиц, следовательно, придется получить далеко не одно разрешение или согласование для соблюдения всех условий и требований.

При этом нужно учитывать не только закон, но и многочисленные законодательные акты, в которых часто содержится ряд дополнительных требований, юридическая сила которых ничуть не уступает Градостроительному Кодексу.

Скорость самого строительства во многом зависит:

• от правового зонирования территории, на которой был выбран земельный участок;
• от готовности проекта планировки соответствующего пространства;
• от количества и наличия инженерных коммуникаций;
• от наличия охранной зоны;
• от того, входит ли земельный участок в историческую часть города;
• от характеристик планируемого объекта;
• от наличия какого-либо ограничения или обременения в отношении данного участка земли;
• от других обстоятельств.

Финансовая сторона строительства

Создание успешного и прибыльного бизнес-центра требует сотрудничества таких специалистов, как маркетологи, экономисты, архитекторы и строители.

Вся процедура строительства от момента, когда был заложен фундамент, и до официального открытия, в соответствии со статистическими данными, длится около 2-х лет.

Скорость строительства полностью зависит от таких показателей, как слаженность в работе команды и правильная организация процесса. Следовательно, одна команда, обладающая большим опытом работы в этой области, может обеспечить быстрый и качественный результат.

Для строительства центра необходимы значительные финансовые вложения, но пытаться сэкономить не стоит, так как это может ухудшить результат, и реализация идеи уже не будет такой впечатляющей, как планировал заказчик, а снижение популярности негативно скажется на сроке окупаемости.

Величина первоначальных инвестиций может составлять от 40 до 500 млн. рублей. Все зависит от месторасположения, площади и инфраструктуры. Проектирование колеблется от 500 до 1100 руб. за 1 кв. м, а стоимость строительства берет начало от 30 тыс. рублей за метр площади.

Если вас интересует, какой бизнес выгодно открывать в кризис, прочтите этот материал.

Подробная информация о том, как найти инвестора для открытия бизнеса, приведена здесь.

Как привлечь арендатора?

Договорные отношения с арендатором офиса могут носить разный характер. У каждого владельца бизнес-центра есть в запасе скидки и бонусы, информацию о которых он не сообщает сразу, а использует только в крайней ситуации: арендатор решил съехать или не может принять положительное решение.

Привлечь клиента можно при помощи:

• предоставления скидки при условии единовременного авансового платежа;
• комфортного графика платежа;
• наличия возможности проведения индивидуальной перепланировки и ремонта;
• “историчности” центра. Начинающие компании или юридические фирмы, стремящиеся к повышению популярности, точно заинтересуются таким бонусом, как историчность здания;
• дополнительных услуг – фитнес-центра или SPA-зоны.

Окупаемость и прибыльность проекта

Под окупаемостью понимается временной отрезок, в течение которого величина вложенных инвестиций и полученный доход становятся одинаковыми.

Как говорилось выше, точную сумму первоначальных финансовых затрат определить сложно, ввиду большого количества факторов. Примерно, срок окупаемости наступает в период от 1 года до 5 лет.

Значение прибыльности также зависит от нескольких факторов: стоимость, площадь, месторасположение и т. д. Цена 1 кв. м офисного помещения может варьироваться от 500 до 5000 руб. В дальнейшем, при помощи простой арифметики можно рассчитать ежемесячную доходность центра.